Dane za I kwartał 2026 pochodzące z zestawień Eurostatu i krajowych rejestrów pokazują, że w ciągu ostatniej dekady ceny mieszkań w Polsce wzrosły bardzo mocno. Wzrosty są szerokie — dotyczą zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego — a jednocześnie różnice między oczekiwaniami sprzedających a rzeczywistymi kwotami z aktów notarialnych stają się coraz większe.
Co pokazują najważniejsze liczby?
Eurostat za I kwartał 2026 notuje wzrost cen mieszkań z rynku wtórnego o 132% oraz cen nowych mieszkań o 115% względem okresu odniesienia. W ujęciu krótszym, dane NBP za II kwartał 2026 wskazują średnią cenę transakcyjną w siedmiu głównych miastach na poziomie 14 444 zł/m², co oznacza wzrost o 0,6% r/r. W stolicach regionów występują znaczne różnice — Warszawa notuje średnią transakcyjną w II kw. 2026 na poziomie 16 783 zł/m², Kraków 15 923 zł/m², a Wrocław odnotował spadek o 4,7% r/r.
Jakie kraje w Europie odnotowały najsilniejsze rocznе wzrosty?
W zestawieniach Eurostatu za ten sam okres niektóre rynki europejskie wykazały wyższe roczne dynamiki niż Polska w krótkim terminie. Przykłady z I kw. 2026 to między innymi Portugalia (+19,7% na rynku wtórnym), Bułgaria (+16,3%), Chorwacja (+16,1%) oraz Węgry (+13,5%). Polska przestała pełnić rolę lidera wzrostu w Unii, choć w perspektywie dekady wzrosty są wciąż istotne.
Dlaczego ceny tak silnie wzrosły?
Eksperci wskazują na kilka głównych czynników. Grzegorz Kawecki, prezes Pekabex Development, podkreśla wysoki koszt realizacji inwestycji — obejmujący materiały, robociznę, ceny gruntów, finansowanie oraz rosnące wymagania techniczne i środowiskowe. Bartłomiej Rzepa zwraca uwagę na tempo reakcji podaży — popyt rośnie szybciej niż tempo budowy, co powoduje presję na ceny.
Do wymienionych elementów dochodzi też traktowanie mieszkań jako instrumentu inwestycyjnego oraz wpływ inflacji i zmian na rynku kredytowym. Równolegle wydłużające się procedury planistyczne i administracyjne ograniczają dostępność nowych lokalizacji pod zabudowę, co zmniejsza tempo wprowadzania podaży na rynek.
Jak rynek działa dziś i co to oznacza dla kupujących oraz najemców?
Statystyki pokazują rosnącą lukę między ceną ofertową a transakcyjną. NBP wskazuje, że w grupie siedmiu miast cena ofertowa mieszkań na rynku pierwotnym była średnio o około 1,5 tys. zł/m² wyższa niż cena transakcyjna. W praktyce oznacza to, że kupujący mają większe możliwości negocjacji, a sprzedający często muszą urealniać oczekiwania, by sfinalizować sprzedaż.
Równocześnie rynek najmu pozostaje obciążony wysokimi kosztami dla najemców. Badanie Barometru Morizon-Gratka z II kw. 2026 pokazuje, że 62,9% najemców ocenia obecne czynsze jako graniczne lub przekraczające ich możliwości finansowe. Jednak zwiększona podaż ofert najmu oraz częstsze przejścia części najemców do własności łagodzą presję z jednej strony.
Jakie są perspektywy na najbliższe miesiące?
Większość ekspertów spodziewa się dalszej stabilizacji cen w II połowie 2026 r. Według prognoz możliwy jest nominalny wzrost cen zgodny z inflacją na poziomie kilku procent rocznie, o ile podaż utrzyma obecne tempo uzupełniania ofert. Wyraźne ograniczenie liczby nowych inwestycji mogłoby jednak ponownie zwiększyć presję wzrostową w perspektywie kilku lat.
Jako konkretny wskaźnik podaży — w czerwcu 2026 r. deweloperzy na siedmiu największych rynkach oferowali blisko 69,7 tys. mieszkań.
